不動産競売でよくある質問
不動産競売に関して、よくある質問を掲載しています。
- Q.競売物件はどうして一般市場より安いのですか？
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A.競売に出される物件自体は一般の不動産と変わりありません。
取引の条件や方法が一般市場と異なるため、その特殊性が考慮されて安い評価になります。
例えば、物件に瑕疵があっても売主に瑕疵担保責任を問うことが出来ません。
また、事前に物件の内部を見ることが出来ない場合が多く、物件の状態を見極めることが困難なことが多いのです。 - Q.不動産競売にローンは利用できますか？
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A.法改正により、競売物件の購入にもローンを利用できるようになっております。
ただ、一般の市場で住宅を購入する場合よりも、条件や審査が厳しいのは事実です。
お客様が直接銀行にご相談される場合は特に厳しいようです。
金融機関と提携のある競売代行業者を探すことが融資成功の秘訣のようです。 - Q.不動産競売はトラブルが多いと聞きますが？
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A.一昔前までは、競売市場はかなり閉鎖的で、一般の方が参加するのは困難でした。
現在は、法改正により、迅速かつ開かれた市場となっており、どなた様でもご利用頂けるようになっております。
しかし、適正な入札額の決定や、占有者との立退き交渉など、知識や経験を必要とするプロセスが一般の不動産取引よりも多いのも事実です。
- Q.不動産競売のリスクは？
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A.競売物件が一般の市場よりも安いのは、一般市場よりもリスクが多いという理由が挙げられます。
- 事前に物件を下見できない
- 瑕疵担保責任が無い
- 入居までに時間がかかる場合がある
詳しくは『不動産競売物件のデメリット』をご覧ください。 - Q.落札できなかった場合、保証金はどうなりますか？
- A.入札した物件を落札できなかった場合は、納付した保証金は全額返還されます。
- Q.債務者の滞納した管理費を落札者が負担？
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A.競売の制度上、債務者の滞納した管理費を負担する事になっています。
ただし、多額の管理費滞納がある場合は、不動産鑑定士が物件を評価する際に、滞納額も考慮して価格が決定されるため、滞納額が 多いからといって、割高になるわけではありません。 - Q.立退き費用は落札者が負担？
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A.立退き費用（強制執行の費用など）は本来債務者の負担です。
しかし、現実的に債務者はそういった金銭を負担できない場合が多いため、落札者が肩代わりすることになります。
落札者が負担した立退き費用は、債務者に請求することが出来ます。 - Q.取り下げとはなんですか？
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A.そもそも競売は債権者（銀行など、債務者にお金を貸している側）が申請して、開催されるものです。
債権者は、競売の申請を取り下げる（撤回）ことが出来ます。 売却が実施されるまではいつでも取り下げが可能で、一般的には開札の直前までは取り下げの可能性があると考えて良いでしょう。
（厳密にはその後も取り下げは可能ですが、その後は取り下げの手続が異なります。）
競売が取り下げになる主な理由として、別の手段での売却（任意売却など）が可能になった、予想以上に評価額が低かった、ということがあるようです。 - Q.3点セットとはなんですか？
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A.３点セットとは
- 物件明細書
- 評価書
- 現況調査報告書
物件の権利関係、占有者の有無、物件内部の写真、物件の評価額とその評価方法などを確認することが出来ます。
競売の場合、事前に物件の内覧を行うことができない場合が多いため、３点セットに添付されている写真で確認する必要があります。
3点セットは、管轄の裁判所又はインターネット上ではBIT（不動産競売物件情報）で閲覧することが出来ます。 - Q.BITとは？
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A.BITは裁判所が公開している競売に関する情報をインターネット上で閲覧するシステムのことです。
インターネットに接続できる環境であれば、誰でも自由に利用することが出来ます。
利用できる情報は
- 物件情報の検索
- 3点セットのダウンロード
- 開札結果の確認
※全ての裁判所の競売情報を閲覧できるわけではありません。
詳しくは →BIT（不動産競売物件情報）